با پیشرفت شهرسازی و افزایش جمعیت در شهرها، افراد به زندگی شهرنشینی روی آورده‌اند. این افزایش جمعیت باعث مشکلاتی همچون کمبود مسکن، ترافیک شدید، آلودگی هوا و مشکلات دیگر در شهرها شده است.
به دلیل این مشکلات، ساخت‌وساز آپارتمان‌ها به‌عنوان راه حلی برای تأمین مسکن برجسته شده است. این موضوع باعث افزایش معاملات ملکی و سرمایه‌گذاری در این حوزه شده است.
معاملات ملکی و سرمایه‌گذاری در زمینه ساخت‌وساز آپارتمان‌ها
معاملات ملکی و سرمایه‌گذاری در زمینه ساخت‌وساز آپارتمان‌ها با ورود اشخاص مختلفی با تخصص‌ها و سرمایه‌های متفاوت، اختلافاتی را به وجود آورده است.
این اختلافات ممکن است از نظر قراردادی، فنی، مالی یا سایر جنبه‌های معاملاتی باشند. به‌علاوه، برخوردهای میان مالکین عرصه و سرمایه‌گذاران نیز می‌تواند منجر به اختلافات و مشکلاتی در اجرای پروژه‌های ساختمانی شود.
با توجه به این اختلافات و مشکلات، قانون‌گذار موظف شده است تا برنامه‌ها و قوانین مناسبی را برای حل و فصل این اختلافات و تضمین حقوق همه طرف‌های معامله ارائه دهد.
این برنامه‌ها ممکن است شامل تعیین قوانین مربوط به قراردادهای ساخت‌وساز، حقوق و تعهدات طرفین، رویه‌های حل اختلافات و سایر موارد مرتبط با معاملات ملکی باشد.
با ایجاد قوانین و آیین‌نامه‌های مناسب، امکان ایجاد یک محیط تجاری و معاملاتی سالم در زمینه ساخت‌وساز فراهم می‌شود که علاوه بر حفظ حقوق طرفین، به توسعه پایدار و رشد صنعت مسکن و شهرسازی کمک خواهد کرد.
اصلی‌ترین مفاد در قراردادهای پیش‌فروش ساختمان
در قراردادهای پیش‌فروش ساختمان، اصلی‌ترین مفاد به‌عنوان اساس قانون، متعهداتی است که پیش‌فروشنده به‌عنوان مالک رسمی زمین بر عهده دارد. پیش‌فروشنده متعهد است که یک واحد ساختمانی را بر روی زمین خود احداث یا تکمیل نماید.
این واحد ساختمانی ممکن است با هر نوع کاربری، از ابتدای فرآیند ساخت یا در حین آن یا حتی پس از اتمام عملیات ساختمانی، به مالکیت طرف دیگری، یعنی پیش‌خریدار، واگذار شود.
در این قرارداد، پیش‌فروشنده به‌عنوان مالک رسمی زمین، تعهد می‌دهد که ساخت یا تکمیل واحد ساختمانی را بر روی زمین خود انجام دهد و سپس حق مالکیت واحد ساختمانی را به پیش‌خریدار ارائه دهد.
این نوع قراردادها تحت مقررات و قوانین مربوط به “قرارداد پیش‌فروش ساختمان” انجام می‌شود و پیش‌خریدار به‌عنوان طرف مقابل پیش‌فروشنده در این قرارداد شناخته می‌شود.
با امضای چنین قراردادی، هر دو طرف به تعهدات خاصی متعهد می‌شوند؛ پیش‌فروشنده به تکمیل واحد ساختمانی و انتقال مالکیت آن به پیش‌خریدار و پیش‌خریدار نیز با پرداخت هزینه‌های مرتبط با قرارداد و احراز شرایط و تعهدات پیش‌فروشنده موافقت می‌کند.
به‌طور کلی، قراردادهای پیش‌فروش ساختمان با هدف تسهیل فرآیند خرید و فروش مسکن، تضمین حقوق هر دو طرف و ایجاد تعهدات متقابل بین آن‌ها انجام می‌شود.
این قراردادها می‌توانند بر اساس مقررات محلی و قوانین مربوطه تنظیم شده و باید توجه ویژه‌ای به شرایط و جزئیات آن‌ها شود تا از وقوع اختلافات و مشکلات در آینده جلوگیری شود.
مقررات مربوط به قراردادهای پیش‌فروش ساختمان
مقررات مربوط به قراردادهای پیش‌فروش ساختماندر مقررات مربوط به قراردادهای پیش‌فروش ساختمان، پیش‌فروشنده ملزم به انجام تعهداتی نسبت به پیش‌خریدار است. این تعهدات معمولا شامل انجام ساخت یا تکمیل واحد ساختمانی به طور کامل و مطابق با شرایطی است که در قرارداد مشخص شده است.
همچنین، پیش‌فروشنده موظف است که در زمان مقرر، واحد ساختمانی را به پیش‌خریدار تحویل دهد و مالکیت آن را به او انتقال دهد.
اما در بعضی از موارد، ممکن است پس از اتمام عملیات ساخت، مشکلاتی مانند عدم تطابق مساحت واقعی واحد ساختمانی با مساحتی که در قرارداد تعیین شده است، به وجود آید. این امر می‌تواند ناشی از اشتباهات در محاسبات، تغییراتی در طرح و ساختار ساختمان، یا دلایل دیگر باشد.
در چنین مواقعی، رفع اختلاف و حل و فصل مسئله باید طبق قوانین و مقررات مربوطه انجام شود. ابتدا، پیش‌خریدار می‌تواند با پیش‌فروشنده تماس بگیرد و موضوع را مطرح کرده و تلاش کند تا مسئله به‌صورت مذاکره‌ای حل شود.
در صورت عدم رضایت و توافق، می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و ادعای خود را ارائه کند. دادگاه با بررسی مستندات، شواهد و شهادت‌های مورد ارائه، به تصمیم درست و عادلانه خواهد رسید.
همچنین، پیش‌خریدار می‌تواند به واحد مربوطه دولتی، مانند سازمان مسکن و شهرسازی یا سازمان حفاظت مصرف‌کنندگان، اقدام به شکایت کند و از حقوق خود دفاع نماید.
در هر صورت، ارتباط با یک وکیل متخصص در امور قراردادهای ملکی و مسکن می‌تواند به پیش‌خریدار کمک کند تا بهترین راه حل را برای رفع اختلافات پیش‌بینی کند و حقوق خود را حفظ کند.
به هر حال، در این نوع موارد، مهم‌ترین اصل این است که تمام طرفین قانونی قرارداد، یعنی هم پیش‌خریدار و هم پیش‌فروشنده، به دقت شرایط قرارداد را بررسی و درک کنند و در صورت بروز هرگونه مشکل یا ابهام، به مشاوره و کمک حقوقی مراجعه کنند.
احقاق حق
در این موارد، احقاق حق راه بی‌نتیجه است زیرا قانون‌گذار قبلاً برای حمایت از پیش‌خریدار در این باب راه‌حلی را بر اساس قاعده آمره پیش‌بینی کرده است.
به عبارت دیگر، هیچ توافقی که بر خلاف این قانون صورت گیرد، معتبر نخواهد بود. این مفهوم، حمایت قانونی به منظور اطمینان حاصل‌کردن از اجرای عادلانه و متوازن قوانین در زمینه قراردادهای پیش‌فروش ساختمان است.
در صورت بروز اختلاف، رویه و تکلیف محاکم نیز بر اساس قانون تعیین می‌شود. محاکم موظف‌اند که در رسیدگی به اختلافات، به قوانین مربوطه رجوع کرده و بر این اساس تصمیم بگیرند.
با این حال، طرفین قرارداد می‌توانند بدون نیاز به مراجعه به مراجع قضایی، اختلافات را با توافق حل کنند. این روش، به جای ایجاد هزینه‌ها و زمان‌های طولانی برای رسیدگی به اختلافات از طریق محاکم، به دو طرف این امکان را می‌دهد که با مذاکره و توافق، مسائل را سریع و کارآمد حل کنند.
برای رسیدگی به این نوع اختلافات، از اهمیت بالایی برخوردار است که طرفین از خدمات یک وکیل متخصص در حوزه قراردادهای ملکی و مسکن بهره‌مند شوند.
وکیل با داشتن دانش و تجربه لازم، می‌تواند به طرفین کمک کند تا بهترین راه حل برای حل و فصل اختلافات را اتخاذ کنند و حقوق و منافع هر طرف را به‌طور کامل حفظ کنند.
در نتیجه، همان‌طور که اشاره شد، در مواردی که قانون‌گذار قوانین مشخصی برای حمایت از پیش‌خریدار در قراردادهای پیش‌فروش ساختمان تدوین کرده است، امکان احقاق حق به وسیله رسیدگی به دادگاه بی‌نتیجه است و بهتر است که طرفین با همکاری یک وکیل به توافق برسند و اختلافات را به‌صورت دوستانه و مطلوب حل کنند.
راه‌‌حل اختلاف متراژ ساختمان در قراردادهای پیش‌فروش
راه‌‌حل اختلاف متراژ ساختمان در قراردادهای پیشفروشراه حل اختلاف متراژ ساختمان در قراردادهای پیش‌فروش ساختمانی، مهم‌ترین نکته‌ای است که باید به آن توجه شود تا اختلافات به بهترین شکل ممکن حل شوند. در این متن، به بررسی روش‌ها و مقررات مربوط به اختلافات در متراژ ساختمان پرداخته خواهد شد.
اگر مساحت بنا بر اساس صورت‌مجلس تفکیکی، که در قرارداد مشخص شده است، کم‌تر یا بیشتر از مقدار مشخص‌شده در قرارداد باشد، این اختلاف معمولا با توجه به نرخی که در قرارداد ذکر شده است، محاسبه می‌شود.
در صورتی که اختلاف متراژ در ساختمان تحویل‌داده‌شده، تا ۵ درصد مساحت و متراژ آپارتمان باشد، معمولا این اختلاف به عنوان مرز معقولی پذیرفته شده است.
اما اگر مساحت بنا تا پنج درصد (۵%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچ یک از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و این اختلاف ممکن است به صورت مالی تسویه شود.
در برخی موارد، ممکن است اختلاف متراژ بیش از ۵ درصد (۵%) باشد. در این صورت، فقط خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. این قاعده معمولاً به منظور حفظ منافع و حقوق خریدار در مواجهه با اختلافات بزرگ‌تر مساحت ساختمان تصمیم‌گیری شده است.
ارتباط با وکیل متخصص در حوزه قراردادهای ملکی و مسکن
با توجه به این موارد، ارتباط با وکیل متخصص در حوزه قراردادهای ملکی و مسکن بسیار حیاتی است. وکیل با داشتن دانش و تجربه لازم، می‌تواند به طرفین کمک کند تا بهترین راه حل برای رسیدن به توافق و حل و فصل اختلافات را اتخاذ کنند.
همچنین، اهمیت دقیق بررسی شرایط قرارداد قبل از امضاء و نیز استفاده از مشاوره حقوقی در این زمینه، از جمله مراحل حیاتی در جلوگیری از وقوع اختلافات بیشتر است.
به طور کلی، احتمال وقوع اختلاف در متراژ ساختمان در قراردادهای پیش‌فروش ساختمانی وجود دارد، اما با رعایت قوانین و مقررات مربوطه و اخذ مشاوره حقوقی، می‌توان به راه‌حلی قابل قبول و کارآمد برای حل این اختلافات دست یافت.
قانون‌گذار در جهت تامین حق شخص پیش‌خریدار ساختمان، بیان داشته است که در صورتی که اختلاف متراژ بیش از ۵ درصد مساحت ساختمان باشد، پیش‌خریدار می‌تواند نمونه قرارداد پیش‌فروش ساختمان را فسخ نماید.
این تدابیر قانونی به منظور تضمین حقوق پیش‌خریدار در مواجهه با اختلافات بزرگ‌تر در رابطه با مساحت ساختمان تصمیم‌گیری شده است.
اما ممکن است این اختلاف در متراژ به گونه‌ای باشد که متراژ آپارتمان ساخته‌‌شده بیشتر از متراژ مورد توافق طرفین در هنگام عقد قرارداد باشد.
در این صورت، قانون‌گذار حق فسخ قرارداد را فقط به پیش‌خریدار داده است. به عبارت دیگر، اگر پس از اتمام عملیات ساختمانی، متراژ آپارتمان واگذار شده به پیش‌خریدار بیشتر از مقدار معین در قرارداد باشد، پیش‌خریدار می‌تواند از حق فسخ قرارداد استفاده کند و از اجرای قرارداد منصرف شود.
تدابیر قانونی به منظور تضمین اصالت و درستی معامله
این تدابیر قانونی به منظور تضمین اصالت و درستی معامله و حفظ حقوق پیش‌خریدار در مواجهه با اختلافات مربوط به متراژ ساختمان تصمیم‌گیری شده است.
این بخش از قانون، به پیش‌خریدار اطمینان می‌دهد که در صورتی که مساحت ساختمان ارائه‌شده از مقدار معین در قرارداد بیشتر باشد، او به حق خود در فسخ قرارداد می‌تواند اعتماد کند و از این حق استفاده نماید.
در نتیجه، توجه به این نکته حیاتی است که قراردادهای پیش‌فروش ساختمانی باید مفاد و شرایطی را در خود جای دهد که حقوق پیش‌خریدار را در مواجهه با اختلافات متراژ ساختمان تضمین کند و به او امکان اعتماد به قانونی‌بودن و درستی معامله را بدهد.
به منظور تضمین حقوق پیش‌خریدار در مواجهه با اختلافات مربوط به مساحت واحد تحویل‌شده، قانون‌گذار تعیینات و قواعد خاصی را در قراردادهای پیش‌فروش ساختمانی در نظر گرفته است.
در این متن، به توضیحات و شرایط مرتبط با حقوق پیش‌خریدار در صورت کاهش مساحت واحد تحویل شده پرداخته خواهد شد.
اگر مساحت واحد تحویل شده کم‌تر از نود و پنج درصد باشد
اگر مساحت واحد تحویل شده کم‌تر از نود و پنج درصد باشدبنا به قوانین مربوطه، اگر مساحت واحد تحویل شده کم‌تر از نود و پنج درصد (۹۵%) مقدار توافق شده باشد، پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
او می‌تواند به دو روش اقدام کند: اولاً، فسخ قرارداد و انصراف از اجرای آن؛ دوما، خسارت وارده را از پیش‌فروشنده بر اساس قیمت روز بناء و با توجه به نظر کارشناسی که از سوی پیش‌فروشنده ارائه می‌شود، مطالبه کند.
در صورتی که پیش‌فروشنده به تخلفاتی مرتکب شود که منجر به فسخ قرارداد توسط پیش‌خریدار می‌شود، او ملزم به پرداخت خسارت وارده به پیش‌خریدار است.
این خسارت ممکن است بر اساس توافق طرفین یا بر اساس برآورد کارشناسی صورت گیرد. در هر صورت، پیش‌فروشنده موظف است خسارت را جبران نماید.
مشکل مالی یک از علل عدم مراجعه به متخصصین این امر است. بنابراین برای کسب اطلاعات دقیق‌تر در مورد حقوق و تعهدات طرفین، مشاوره حقوقی رایگان با یک متخصص گزینه خوبی است.
در صورتی که طرفین نتوانند در مورد میزان خسارت توافق کنند
در صورتی که طرفین نتوانند در مورد میزان خسارت توافق کنند، پیش‌فروشنده ملزم به بازپرداخت تمام مبالغ پرداختی توسط پیش‌خریدار می‌باشد.
این مبالغ براساس قیمت روز بنا و توافقی که در نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی صورت گرفته است، به همراه سایر خسارات قانونی به پیش‌خریدار بازگردانده خواهند شد.
در نهایت، در صورتی که نیاز به مشاوره و راهنمایی در مورد حقوق و تعهدات پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده وجود داشته باشد، از مشاوره وکیل متخصص در امور ملکی و قراردادهای پیش‌فروش ساختمانی می‌توان استفاده نمود.
قانون پیش‌فروش آپارتمان
در قانون پیش‌فروش آپارتمان، مقرراتی وجود دارد که به منظور حفظ حقوق و تضمین تعهدات طرفین در قراردادهای پیش‌فروش ساختمانی تصویب شده‌اند.
یکی از نکات مهم که اغلب از آن غافل می‌شوند، این است که روابط و تعهدات طرفین در قراردادهای پیش‌فروش ساختمانی به‌طور کامل بر اساس آنچه در قرارداد مشخص شده است، تعیین می‌گردد.
به عبارت دیگر، اگر طرفین در قرارداد مشخص کرده باشند که در صورت بروز اختلاف در متراژ ساختمان با متراژ قراردادی، مبلغ مابه‌التفاوت بر اساس قیمت زمان معامله یا قیمت روز محاسبه گردد، این توافق معتبر بوده و بر این اساس عمل می‌شود.
توجه : این مطلب آگهی ساختمان، یک تبلیغ رپورتاژ بوده و ویلاتوبساز در محتوا و محصولات آن هیچگونه نظری و مسئولیتی ندارد.
بدون دیدگاه